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eMAXIS Slim 先進国リートインデックスとは
eMAXIS Slim 先進国リートインデックスは、日本を除く先進国のリート（不動産投資信託）市場に連動することを目指す、インデックスファンドです。
| 運用会社 | 三菱UFJ国際投信 |
| ファンド設定日 | 2019年10月31日 |
| ベンチマーク | S＆P先進国REITインデックス（除く日本、配当込） |
| 信託報酬 | 0.22%（税込） |
| 純資産額 | 5.23億円 |
eMAXIS Slim 先進国リートインデックスの構成
構成上位国
| 国 | 比率 |
| アメリカ | 72.6% |
| オーストラリア | 6.6% |
| イギリス | 5.2% |
| シンガポール | 4.0% |
| カナダ | 2.1% |
| フランス | 2.0% |
| 香港 | 1.9% |
| オランダ | 1.5% |
| ベルギー | 1.2% |
| スペイン | 0.7% |
ソースは月次レポート（2月末時点）です。アメリカとオーストラリアで約80%を占めています。
構成上位銘柄
| 銘柄 | 国 | 業種 | 割合 |
| PROLOGIS INC | 米国 | 物流施設 | 4.9% |
| EQUINIX INC | 米国 | データセンター | 3.9% |
| SIMON PROPERTY GROUP INC | 米国 | 商業用不動産 | 3.0% |
| PUBLIC STORAGE | 米国 | 倉庫 | 2.5% |
| WELLTOWER INC | 米国 | 医療用不動産 | 2.4% |
| AVALONBAY COMMUNITIES INC | 米国 | 賃貸マンション | 2.2% |
| EQUITY RESIDENTIAL | 米国 | 賃貸マンション | 2.1% |
| DIGITAL REALTY TRUST INC | 米国 | データセンター | 2.0% |
| REALTY INCOME CORP | 米国 | 商業用不動産 | 1.8% |
| VENTAS INC | 米国 | 医療用不動産 | 1.6% |
数値のソースは、このファンドの月次レポートです。（2020年2月末時点）上位は全て米国の不動産業で、産業サブグループはリートです。
アメリカとオーストラリアの将来性
米・豪州は人口増が見込まれる
アメリカの人口は現在約3.2億人ですが、2050年に3.8億人、2100年には4.4億人まで増加するとみられます。予想のとおりになるなら、2100年までに31.5%の増ですね。（ソース 国連『World Population Prospects』）
オーストラリアは更に良い見通しです。オーストトラリアの人口は、2100年には2015年比で75.8%の増加予想です。
人口動態と不動産の関係
生産年齢人口と実質住宅地価の関係。ソース 野村総研。
生産年齢人口（15歳以上65歳未満）と地価には相関関係があります。
既に生産年齢人口が減少に転じた日本と違い、アメリカの生産年齢人口は2040年までは上昇する見込みです（国連人口推計（2019年版））。
eMAXIS Slim 先進国リートインデックスの評価
米国リート指数ETF（USRT）の配当込みリターン
| 2020年 | △38.18% |
| 2019年 | 25.96% |
| 2018年 | △4.62% |
| 2017年 | 5.29% |
| 2016年 | 7.19% |
| 2015年 | 3.89% |
| 2014年 | 29.12% |
| 2013年 | △0.99% |
| 2012年 | 16.70% |
| 2011年 | 9.17% |
| 2010年 | 26.15% |
| 2009年 | 27.07% |
| 2008年 | △37.18% |
2020年は年初来リターン（3月21日時点）です。eMAXIS Slim 先進国リートインデックスは、運用開始から半年も経過していないため、長い運用成績がある米国リートETFの成績を参考にします。米国リートは、S＆P先進国REITインデックス（除く日本）の約73%を占め、ほぼ連動します。
リーマンショックが起きた2008年は△37.18%でした。コロナショックにより、2020年も4割程度下落しています。この10年間上昇を続けてきたため、今回の下落幅は金融危機の頃より大きくなる可能性があります。しかし、リーマンショック翌年の2009年から急回復していることを考えると、落ち着いたら買い時と言えるかもしれません。
コロナショック
基準価額・純資産額の推移
コロナショックによって、eMAXIS Slim 先進国リートインデックスも、米国リート指数と同様に暴落しています。現時点で約40%の下げ幅です。各種リート指数は、リーマンショックの時には翌年から急回復しました。
今回同じようなV字回復が期待できるかは不明ですが、ドルコスト平均法による積立投資であれば、リスクを抑えることができます。
純資産額の推移
純資産額は30億を超えたら、繰り上げ償還リスクがかなり小さくなります。今のところ5.23億円と小さいですが、設定から5ヶ月しか経っていないためです。しかし、コロナショックにより、純資産額が約2億円減少した点には注意が必要です。
第一回の決算は2020年4月25日です。おそらく最初は実質コストが少し高めに出ます。純資産額が大きくなっていけば、コストも低減していくはずです。
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