Long-term investment

eMAXIS Slim 先進国リートインデックスの評価・解説

eMAXIS Slim 先進国リートインデックスとは

eMAXIS Slim 先進国リートインデックスは、日本を除く先進国のリート(不動産投資信託)市場に連動することを目指す、インデックスファンドです。

運用会社 三菱UFJ国際投信
ファンド設定日 2019年10月31日
ベンチマーク S&P先進国REITインデックス(除く日本、配当込)
信託報酬 0.22%(税込)
純資産額 5.23億円

eMAXIS Slim 先進国リートインデックスの構成

構成上位国

比率
アメリカ 72.6%
オーストラリア 6.6%
イギリス 5.2%
シンガポール 4.0%
カナダ 2.1%
フランス 2.0%
香港 1.9%
オランダ 1.5%
ベルギー 1.2%
スペイン 0.7%

ソースは月次レポート(2月末時点)です。アメリカとオーストラリアで約80%を占めています。

構成上位銘柄

銘柄 業種 割合
PROLOGIS INC 米国 物流施設 4.9%
EQUINIX INC 米国 データセンター 3.9%
SIMON PROPERTY GROUP INC 米国 商業用不動産 3.0%
PUBLIC STORAGE 米国 倉庫 2.5%
WELLTOWER INC 米国 医療用不動産 2.4%
AVALONBAY COMMUNITIES INC 米国 賃貸マンション 2.2%
EQUITY RESIDENTIAL 米国 賃貸マンション 2.1%
DIGITAL REALTY TRUST INC 米国 データセンター 2.0%
REALTY INCOME CORP 米国 商業用不動産 1.8%
VENTAS INC 米国 医療用不動産 1.6%

数値のソースは、このファンドの月次レポートです。(2020年2月末時点)上位は全て米国の不動産業で、産業サブグループはリートです。

アメリカとオーストラリアの将来性

米・豪州は人口増が見込まれる

アメリカの人口は現在約3.2億人ですが、2050年に3.8億人、2100年には4.4億人まで増加するとみられます。予想のとおりになるなら、2100年までに31.5%の増ですね。(ソース 国連『World Population Prospects』)

オーストラリアは更に良い見通しです。オーストトラリアの人口は、2100年には2015年比で75.8%の増加予想です。

人口動態と不動産の関係

生産年齢人口と実質住宅地価の関係。ソース 野村総研。

生産年齢人口(15歳以上65歳未満)と地価には相関関係があります。

既に生産年齢人口が減少に転じた日本と違い、アメリカの生産年齢人口は2040年までは上昇する見込みです(国連人口推計(2019年版))。

eMAXIS Slim 先進国リートインデックスの評価

米国リート指数ETF(USRT)の配当込みリターン

2020年 △38.18%
2019年 25.96%
2018年 △4.62%
2017年 5.29%
2016年 7.19%
2015年 3.89%
2014年 29.12%
2013年 △0.99%
2012年 16.70%
2011年 9.17%
2010年 26.15%
2009年 27.07%
2008年 △37.18%

2020年は年初来リターン(3月21日時点)です。eMAXIS Slim 先進国リートインデックスは、運用開始から半年も経過していないため、長い運用成績がある米国リートETFの成績を参考にします。米国リートは、S&P先進国REITインデックス(除く日本)の約73%を占め、ほぼ連動します。

リーマンショックが起きた2008年は△37.18%でした。コロナショックにより、2020年も4割程度下落しています。この10年間上昇を続けてきたため、今回の下落幅は金融危機の頃より大きくなる可能性があります。しかし、リーマンショック翌年の2009年から急回復していることを考えると、落ち着いたら買い時と言えるかもしれません。

コロナショック

基準価額・純資産額の推移

コロナショックによって、eMAXIS Slim 先進国リートインデックスも、米国リート指数と同様に暴落しています。現時点で約40%の下げ幅です。各種リート指数は、リーマンショックの時には翌年から急回復しました。

今回同じようなV字回復が期待できるかは不明ですが、ドルコスト平均法による積立投資であれば、リスクを抑えることができます。

純資産額の推移

純資産額は30億を超えたら、繰り上げ償還リスクがかなり小さくなります。今のところ5.23億円と小さいですが、設定から5ヶ月しか経っていないためです。しかし、コロナショックにより、純資産額が約2億円減少した点には注意が必要です。

第一回の決算は2020年4月25日です。おそらく最初は実質コストが少し高めに出ます。純資産額が大きくなっていけば、コストも低減していくはずです。

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